L’annulation d’un bail rural écarte toute indemnité de sortie de ferme au titre des améliorations apportées au fond par le preneur.
Contexte juridique de l’indemnité pour amélioration du fonds loué
Il s’agit d’un contentieux récurrent entre bailleurs et preneurs de bien ruraux : les indemnités de sortie de ferme.
Il est fréquent que le titulaire d’un bail rural ait procédé à des améliorations des biens loués et sollicite à ce titre, à la fin du bail, une indemnité auprès du bailleur.
Ce dispositif est régi par les articles L. 411-69 et suivants du Code rural et de la pêche maritime dont l’alinéa 1er dispose que :
« Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.«
Ces améliorations doivent néanmoins répondre à plusieurs conditions pour donner lieu à indemnisation, lesquelles sont développées dans un article distinct.
Conséquences de l’annulation d’un bail rural sur ce droit à indemnisation
À l’occasion d’un contentieux relatif aux indemnités de sortie de ferme, la question de la validité d’un bail rural peut avoir une issue déterminante.
C’est ainsi que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 11 juillet 2024, publié au bulletin (3ème civ., 11 juillet 2024, n°23-11688), a considéré que l’annulation d’un bail rural écartait toute indemnité de sortie de ferme en application des articles L. 411-69 et suivants du Code rural et de la pêche maritime :
« le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime. »
Explications
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, l’annulation du bail rural était encourue en raison de sa signature par l’usufruitier seul, sans le concours du nu-propriétaire.
Du fait de l’annulation du bail, qui implique que celui-ci n’ait jamais existé, le droit au versement d’une indemnité prévu par le statut du fermage est écarté.
Le preneur a bail ne peut donc pas prétendre au versement d’une indemnité au titre des améliorations qu’il a apportées aux biens loués.
Cette décision devrait donc d’une part attirer l’attention des exploitants agricoles dont le bail a été consenti par l’usufruitier seul, ou risque de souffrir d’une autre cause de nullité (défaut d’autorisation d’exploiter, vice du consentement).
Elle incitera d’autre part les bailleurs à rechercher une cause de nullité du bail rural consenti, en cas de contentieux relatif aux indemnités de sortie de ferme.
Être assisté par un avocat en droit rural lors de la négociation et de la rédaction d’un bail rural présente ainsi une utilité certaine.
Lien vers la décision :