Vous êtes à la recherche d’informations sur le bail rural car vous souhaitez en conclure un ? Que vous soyez propriétaire et souhaitez mettre en location votre exploitation agricole, ou que vous soyez à la recherche d’une exploitation agricole à louer, vous trouverez dans cet articles les grandes lignes d’un bail rural, de sa rédaction à sa résiliation.
Qu’est-ce qu’un bail rural ?
L’article L. 411-1 du Code rural définit légalement ce qu’est un bail rural :
« Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole »
Le bail rural est ainsi un contrat de location de bâtiment et/ou de terres à destination agricole. La spécificité de ce bail est que son cadre s’impose aux parties, puisqu’il est d’ordre public : toute location de biens à usage agricole (sauf de rares exceptions) est qualifiable de bail rural et est assujettie au statut du fermage.
Une exploitation agricole ne peut donc pas en principe être louée contre rémunération en dehors d’un bail rural.
Comme dans un bail immobilier classique, le locataire doit verser un loyer (fermage) au propriétaire. Le loyer est fixé selon la valeur locative du bien, encadrée par une fourchette de prix fixée par arrêté préfectoral du Préfet dans lequel se trouvent les terres/bâtiments agricoles.
Les différents baux ruraux
Il existe par ailleurs plusieurs types de baux ruraux : bail à ferme de neuf ans, bail à long terme (18 ans, 25 ans, etc.), bail de carrière, bail cessible hors cadre familial.
Chaque type de bail correspond à des besoins spécifiques et octroie des avantages particuliers.
Il importe par conséquent de consulter un professionnel du droit rural pour choisir le type de bail rural le plus adapté à vos besoins et à votre situation.
Conditions pour conclure un bail rural
Tout d’abord, il faut distinguer les baux soumis au statut de fermage (baux ruraux) et ceux non soumis à ce statut. En effet, dans certaines situations spécifiques déterminées par la loi, le statut du fermage ne s’applique pas. Parmi celles-ci, on retrouve :
- Les baux portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier,
- Mise à disposition d’une petite parcelle ne constituant pas une partie primordiale d’une exploitation agricole, dont la superficie est inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral
- L’entretien d’un terrain situé à proximité d’habitations,
- Convention d’occupation précaire (en cas notamment de biens indivis en cours de partage).
Pour conclure un bail rural, il faut être propriétaire de parcelles. Un usufruitier ne peut conclure seul un bail sans l’accord du nu-propriétaire.
Le bail peut-être simplement verbal ou écrit. Un bail écrit est fortement conseillé, afin de fixer les conditions du bail (date d’entrée en vigueur, montant du fermage, durée, parcelles concernées), à défaut le bail est considéré comme conclu pour neuf années à compter de l’entrée en jouissance.
Si la durée de ce bail excède les 12 ans, il est obligatoire de se rendre chez un notaire pour le faire établir, dès lors que sa publication au service de la publicité foncière devient obligatoire.
Baux soumis au statut du fermage
Plusieurs conditions doivent être remplies pour pouvoir conclure un bail rural agricole. Bien évidemment, il faut que le contrat de location prévoie la mise à disposition de terres, bâtiments ou habitation pour un usage agricole. Les activités agricoles peuvent être diverses et variées mais doivent correspondre à des activités déterminées par la loi.
Enfin, dans un contrat de bail rural, les 2 parties doivent s’entendre sur un loyer et sur les modalités de paiement de celui-ci. Il est possible d’envisager des paiements mensuels, trimestriels ou encore annuels. Encore une fois, tout en respectant le cadre impératif du statut du fermage, les parties peuvent convenir à leur guise de certaines modalités d’exécution du bail.
Rédaction d’un bail rural
La rédaction d’un bail nécessite de réaliser plusieurs arbitrages en fonction de la situation et des besoins de chacune des parties.
Un professionnel du droit rural peut vous conseiller pour la réalisation de ces choix.
A défaut, certaines clauses pourraient contrevenir au statut du fermage fixé par le Code rural, et être annulées ou déclarées non-écrites.
Il est donc impératif de veiller à ce que le bail soit conforme aux lois et règlements applicables, et qu’il garantisse les intérêts des différentes parties.
Même si vous avez la possibilité de réaliser vous-même votre bail rural, nous vous conseillons de faire appel à un avocat en droit rural et agricole qui vous conseillera et se chargera de la rédaction de votre bail rural.
Chez 2A Avocats, nous disposons d’avocats expérimentés et compétents en matière de droit rural et agricole. N’hésitez pas à consulter notre page expertise dédiée au droit rural et agricole.
Obligations des parties au bail rural ?
Comme dans chaque contrat, les différentes parties disposent d’obligations qu’ils doivent honorer.
Tout d’abord, le locataire s’engage à payer le loyer (fermage) en respectant les modalités établies dans le bail rural (dates, montant). De plus, il doit utiliser les biens conformément à la destination fixée par le bail. S’il souhaite apporter une modification substantielle, l’accord du bailleur sera obligatoire, sous peine de sanctions.
Comme pour un bien immobilier, la principale obligation du bailleur est la mise à disposition des biens à destination agricole. Il garantit la jouissance paisible de ceux-ci et prend en charge les grosses réparations.
Chaque manquement de l’une ou l’autre des parties peut donner lieu à une sanction pouvant aller de simples dommages et intérêts à la résiliation du bail.
Comment résilier un bail rural ?
La résiliation d’un bail rural peut être initiée par l’une ou l’autre des parties. Tout d’abord, le propriétaire peut résilier le bail rural pour les raisons suivantes :
- Faute du locataire : Si le locataire ne respecte pas les termes du contrat (loyer, sous-location, cession,…), il peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour mettre fin au contrat.
- Modification de la situation des lieux loués : Le propriétaire peut également mettre fin au bail rural par acte de commissaire de justice (congé) si la situation des lieux est modifiée (parcelles devenues constructibles)
- Départ à la retraite ou décès du locataire : Si aucun membre de la famille du preneur ne souhaite reprendre l’exploitation, le bailleur peut demander la résiliation/le non-renouvellement du bail rural.
La résiliation du bail rural par le preneur
Le preneur du bail rural peut lui aussi demander la résiliation de son bail pour plusieurs raisons. Dans tous les cas, il doit faire parvenir une demande au propriétaire 12 mois avant la fin du bail. Pour que cette requête soit justifiée, il faut qu’elle soit motivée par l’une des situations suivantes :
- Incapacité de travail de plus de 2 ans
- Départ à la retraite
- Acquisition d’une autre exploitation agricole
- Décès d’un membre de sa famille indispensable à l’exploitation
- Refus d’autorisation d’exploiter
Chaque demande judiciaire de résiliation de bail ou extrajudiciaire de non-renouvellement de bail exige le respect d’un formalisme exigent, et de correspondre à l’une des situations visées par le Code rural.
Il importe par conséquent de préparer en amont chacune de ces demandes avec l’aide d’un professionnel.
En cas de doute, et afin de sécuriser votre situation, vous pouvez consulter un avocat en droit rural et agricole au sein du cabinet 2A Avocats qui vous conseillera après avoir étudié l’ensemble des solutions.